На розвиток рекреаційної нерухомості столичного регіону впливають "пояси безпеки", свідчать дані аналітичного звіту ArtBuild Hospitality (ABH).
"У радіусі 100 км від Києва вже сформувалися чіткі контури окремого курортного сегмента – з власною географією, унікальними форматами, ціноутворенням та специфічними моделями попиту. На подальший розвиток впливають не лише традиційні фактори (вода, ліс, транспортна доступність), але й специфічний – безпекова дистанція від Києва", – повідомив керуючий партнер ArtBuild Hospitality Олексій Євченко.
На його думку, для майбутніх проєктів саме безпековий фактор є ключовим: він формує свою власну, накладену на ринкову, логіку розподілу інвестиційної привабливості за трьома поясами.
Приміська зона (пояс 0-15 км), найближче до Києва – і водночас найризикованіше: територія перебуває під регулярним впливом повітряних тривог та обстрілів. "Це не означає, що об'єкти тут не працюють, але оператор змушений закладати в бізнес-модель постійний операційний ризик і додаткові витрати на укриття й безпеку гостей", – пояснив експерт.
Пояс 25-50 км (буферна зона "переночувати") – територія, куди кияни виїжджають насамперед не за рекреацією, а за відносним спокоєм, щоб перечекати кілька днів під час активних обстрілів столиці. Попит тут стабільний, ба більше – в періоди загострення навіть зростає. Але саме в цьому поясі зосереджена основна маса вже наявних гравців ринку (Вишгородський, Обухівський напрямки), а отже і вільної землі під нову забудову тут об'єктивно менше, і конкуренція за неї вища.
Пояс 50-80+ км, з найкращим балансом безпеки для відпочинку і можливостей для девелопменту, тут істотно нижчий рівень безпекового ризику порівняно з ближчими поясами і водночас значно більше вільної, ще не забудованої землі. Саме цей пояс експерти вважають найбільш перспективним для нових девелоперських проєктів навіть під час війни.
"Безпекова логіка прямо підсилює аргумент на користь розвитку менш очевидних напрямків, зокрема Житомирського і глибокого південного кластера вздовж Росі – обидва лежать саме в найбезпечнішому поясі 50-100 км. Тобто те, що раніше виглядало суто ринковим дефіцитом (обмаль забудови через слабший природний ресурс чи гіршу логістику), під час війни набуває додаткової інвестиційної ваги. Ці напрямки об'єктивно безпечніші для довгострокового вкладення капіталу, а це саме той фактор, якого немає в поясі 25-50 км попри вищий там короткостроковий попит", – каже він.
До аналізу рекреаційного поясу Києва увійшли 30 рекреаційних проєктів трьох категорій: upper upscale, upscale та midscale. Сегмент economy у цій вибірці відсутній, оскільки всі проаналізовані об'єкти мають помітну сервісну та рекреаційну складову, яка виходить за межі базового проживання. Сукупний номерний фонд проаналізованих проєктів становить приблизно 1,5 тис. од.: біля 1 тис. – це класичні юніти, а 500-550 – будинки, зазначається у звіті.
Upper Upscale представляли п'ять об'єктів. Це преміальні комплекси з найвищими вимогами до сервісу, авторською гастрономією та розширеною, інколи нішевою, інфраструктурою (Equides Club 5*, Riviera Zoloche, WISH Aqua & Spa Resort, Selfish Club, City Holiday Resort & SPA). Upscale, 10 об'єктів, "золотий стандарт" рекреації – готельні номери + котеджі + SPA-центри (Shelest, Sobi Club, Koncha Zaspa Park & Resort, Dom, Shambhala тощо).
Найчисленнішою групою дослідження, 15 об'єктів, є midscale, що охоплює як класичні бази відпочинку після реновації, сімейні паркові комплекси, так і концептуальні котеджні проєкти (Glibivka Family Park, "Уліс", "Пуща Лісова", "Конгрес-готель Пуща", KIDEV тощо).
За географією рекреаційні проєкти представляють чотири виражені кластери: найдорожчий Обухівський/Новообухівський (Конча-Заспа, Козин, Підгірці, Ходосівка), орієнтований на сімейний та водний туризм Вишгородський (Київське море, Глібівка), історичні курорти Житомирського/Західного, тут також найвища концентрація MICE, та Бориспільський/Лівобережний кластер сучасних клубів із аквазонами (Вишеньки, Бориспільський р-н).
ArtBuild Hospitality (ABH) – це українська компанія з 20-річним міжнародним досвідом у сфері готельного девелопменту та консалтингу. Реалізовано більше 100 проєктів (від аудиту до fee-девелопменту), працює у 15 країнах, серед яких Україна, Італія, Португалія, Угорщина, Австрія, Німеччина тощо.